深圳特区40年｜从厂房到工业地产，外溢是必然趋势-尊龙凯时最新

庆贺深圳40年，征程更上新台阶

40年前的今天，深圳开始了机器轰鸣，挖地开路的开放之路。从香港、台湾和世界各地来深圳投资的商人，纷纷买地建厂。

从那时候开始，工业地产在深圳的征途，也开始了。

走过了风雨的四十年，深圳从厂房到工业地产经历了，兴起-变革-外溢几个“大变化”。

兴起—深圳制造，机器轰鸣

1979年2月，国务院批准在深圳蛇口建立中国大陆第一个出口加工工业区。“开山第一炮”如同春雷炸响神州，成为改革开放的启幕乐章。

随着改革开放的“星星之火”，在整个深圳掀起了投资建厂的风向。

1981年，新南新印染厂正式投产；

▲1981年，新南新印染厂正式投产

同年，“深宝”就与“百事”成立了中国首家中美合作企业——深圳饮乐汽水厂。

当时（1980年），听闻中国在搞“改革开放”，远在美国的百事可乐国际公司高管，凭借自己敏锐的商人嗅觉，立马就决定来深圳发展，作一个试探性的投资，看一看中国这个世界第一人口大国，拥有多大的消费市场、藏着什么样的投资机遇。

于是，与当时深圳罐头厂（前身是宝安县罐头厂）在努力转型并生产罗湖桥牌橙汁汽水的这个工厂一拍即合。

深圳罐头厂出土地，百事可乐引进两条全新的生产线外加50万美元的流动资金作为出资，就这样，一个中美合作企业就开始了在深圳的发展之路。到现在已经成为了深圳百事可乐饮料有限公司，从原本的几百名员工，到现在的两千多名员工。

▲百事可乐在中国的第一家工厂

虽然现在的百事可乐是“大企业”，但是在那时只是众多花火中，也不是很出名的那一个。

在当时影响着好几代人的德林国际在深圳福永的玩具工厂，华盛集团的布吉华都塑胶制品厂（三厂）；华众车缝厂，华都二厂，宝新厂，新兴厂，华众厂等。

如果说，80年代是生根发芽的时期，那么，1980年，一定是种子埋下的日子。随着许多工厂工业园区的建设，吸引了一大批全国各地的青年，开始了第一代的“深漂”。

也是在“前店后厂”的发展模式下，深圳的gdp快速发展起来，到今天完成了20万倍的增量。

来源：国民经略制图

总的来说，从80年代到90年代初，就是主要依靠引进港资、台资，以“三来一补”（来料加工、来料装配、来样加工和补偿贸易）为主要模式，诞生了“深圳加工”。

深圳科技工业园老照片，首批“国字号”高新区↑

变革-企业升级，产业结构转型

在当时已经发展了15年的深圳特区来说，只是做一个“工厂”早已经不能满足产业的发展。于是，创新与变革成为必然趋势。

而在1995年，深圳市在“八五”计划中明确制定“以高新技术产业为先导，先进工业为基础，第三产业为支柱”的产业发展战略。

于是，整个深圳掀起了产业升级，高新技术企业快速发展的“龙卷风”。

这对于普通的制造业来说，尤其是以依赖人口红利加工的劳动力密集型企业，是一股“龙卷风”。

而这股“龙卷风”将原本传统的制造业企业，开始慢慢被替代和升级。要说深圳与其他特区不同的是，深圳的主动变革性。

1992年，在“三来一补”产业处于市场需求旺盛时期，深圳就主动拥抱高新技术产业，踏入了位于产业链顶端的产品设计、技术研发领域。

而与此同时，原本能够满足企业生产，安装最原始生产线的厂房。随着企业的升级，这一类型的基础工业地产建筑也渐渐无法满足企业的生产了。

可以说，深圳企业的变革，同样带着深圳工业地产的发展与升级。与上个世纪80年代的园区不同，当时园区十分简单，容积率很低，一般只有厂房，没有任何配套。

高新技术企业所需要的是配套、容积率和产业集聚。于是，到2000年，工业园区才开始有了个性化的设计，建筑形态也发生了很大变化。

2001年，深圳又提出构筑高新技术产业带，十年再造一个深圳。

外溢-粤港澳大湾区，“母工厂”的必然趋势

随着土地资源越来越稀缺，原本工业园区的建设也并不能满足企业和整个深圳产业发展的需求。产业结构的调整，对工业区产生了重大的影响，原有的能耗高、污染重、技术落后以及产能过剩的劳动密集型产业相继淘汰关停或迁离。

据统计，改革开放以来，深圳市陆续建成工业园区914个，其中有618个为旧工业区。深圳工业区存在布局分散、零乱、无序，建筑容积率和土地利用率偏低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、基础设施不完善等问题。

在工业用地和住宅用地矛盾突出的情况下，对于工业园区的要求也越来越高。这就是目前深圳工业地产的现状——智慧园区（产业园区4.0）。

2014年，深圳发布了《深圳市特色工业园认定管理办法》和《深圳市特色工业园资助资金使用操作规程》，从产业集聚程度、产业配套能力、公共服务平台、园区管理制度、区域品牌建设等方面加快产业载体认证。

这一政策的出现，慢慢让一些不符合标准的老旧工业园区开始——拆迁、改建。

有些被改建成公寓（当然，后来政策不允许了）；

有些被改建成新一代工业园区。比如——承载了新一代人记忆的金威。

金威啤酒，是上个世纪“深漂”的回忆：来深圳，喝金威。从2016年的旧改，金威的深圳一厂被改造成粤海城，那是金威的第一个房地产项目。

园区内的数个巨型啤酒发酵罐罐体将会成为粤海城的一部分，在建成之后供顾客参观留念。

还有现在还留存的二厂，又会变成什么样？

还有一部分留作纪念，化成了文创园区。如福田八卦岭工业区，始建于上世纪80年代，原为特区15个标准加工区之一。

近年来，区内工厂大部分关停或迁出，工业区逐步转变为各种专业市场。其他如上步工业区、车公庙工业区、华侨城设计创意园等旧工业区也逐步实现向商业服务区域转型。

华强北片区

还有一部分成为了新型的高新技术智能园区。如深圳云里智能园，在原本旧工业区的基础上，通过城市更新将其打造成以智能硬件与智能装备的全生态产业链工业园区。

当然，更多的是，企业外迁。包括上面提到的德林国际，华盛集团，迁移到越南或者是周边的珠三角城市，如东莞、江门等。

近年深圳出现企业迁出潮现象，根据《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》，2018年，深圳有91家规模以上工业企业外迁，约占规模以上工业企业总数的1.1%。

此外，近三年外迁的192家企业中，电子信息制造企业共27家，占全部外迁企业的37.5%。

郭万达将上述情形描述为大都市中的“一小时产业圈”现象，而这也将带来双赢的局面，形成“深圳孵化，东莞、惠州等地转化”模式。“留在深圳的部分称为‘母工厂’，做研发、设计、市场，而外迁的部分则称为生产基地，产出产品。”

深圳的40年，正值粤港澳大湾区上升之际。外溢，是形成一小时产业圈的重要过程。

深圳市先行先试示范区，同样也可以通过这种良性的“外溢”现象，促成深圳内部的产业转型，而江门，也是“1小时产业圈”的优选之地——地价便宜，交通便利，人口红利，产业快速发展。

期待，深圳的下一个40年，继续主动拥抱创新，先行先试！

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